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現在お住まいのマイホーム、将来、その持ち家に住まなくなったとき、
売却処分しますか？、それとも賃貸活用しますか？
一昔前までは
「家賃を滞納されたらどうしよう。」
「入居者とトラブルが発生したらどうしよう。」
など、貸す側のリスクを考えたとき、賃貸活用という選択肢は殆どなく、
「住まなくなった住宅」＝「売却」という流れが一般的でした。

しかし、近年は住まなくなったご自宅を売却せずに、
賃貸活用する方がとても増えています。
その理由の一つとして、以前よりも一般個人の方が
手軽に安心して賃貸活用できる環境が整っていることも
大きな要因かと思われます。

近年の賃貸環境は「賃貸保証制度の充実」「２４時間３６５日の管理体制」など、
賃借人との金銭問題や入居トラブルなどの賃貸オーナー様が負うリスクが
大幅に軽減される仕組みや環境が整っています。

【手軽に安心して賃貸活用できる「定期借家契約制度」とは】

一般個人の方が行う「賃貸活用」と言っても、
あくまでも“自分が住んでいた住宅を有効活用する”というだけなので
将来、売却処分したり、本人や親族が再度居住する可能性など、
今後、どのような取扱いになるのか不透明要素もあると思います。

そのような状況を見越した賃貸活用が可能な方法が
「定期借家契約制度」を利用した賃貸です。
この制度は、平成１２年に施行されましたが、
当初はまだまだ一般の方が「住まなくなった住宅を賃貸活用する」
という意識が薄かったこともあり、あまり普及しませんでした。

しかし、その後、社会は少子高齢化や人口減の流れが進み、
相続した実家や持ち家が余る時代となりました。
そのように持て余した自宅を売却処分せずに賃貸活用する方々が増え、
それに伴い「定期借家契約制度」の利用者も増え始めました。

そもそも「定期借家契約制度」とは、
予め、契約期間を定めて賃貸借契約を締結し、
期間満了後は更新無しで終了する制度です。
期間も任意に定めることが可能なため、
賃貸人側の意向に副った賃貸活用が可能となります。

この制度が施行される前までは、旧借地借家法に基づき
「賃借人側からの解約申し入れがなければ、賃貸人側からの解約が出来ない。」
というような事実上、賃借人保護の賃貸借契約しか存在しなかったのです。
よって、定期借家契約制度が普及する前までは、
ご自身の住宅の賃貸活用について懸念される方が多く
「一度賃貸すれば、いつ解約してもらえるか分からず
将来の計画が立てられないので他人には貸したくない。」という意見が大半でした。
まるで自分の家が自分の不動産ではないような扱いだったのです。

【「定期借家契約制度」を活用したマイホームの賃貸】

この「定期借家契約制度」を利用した住宅の賃貸活用については
国や地方自治体も推奨しています。
理由は、この制度が空き家対策にも大きく繋がり、
また、地域経済にも大きく影響するからです。

当然ながら、地域経済が良くなるということは、
賃貸オーナー様の経済事情も良くなることは言うまでもありません。

尚、定期借家契約制度の利用に適している主な人は以下の通りです。

①転勤の間の留守宅を賃貸したい方
②将来、親族（子供等）が住む予定の家を貸したい方
③将来、売却を検討するが、今すぐではないので、その間賃貸したい方
④継続的に賃貸したいが、借主の入居中のマナーによっては契約更新しない場合が
　あるので、将来のリスク回避のために利用したい方
⑤その他、短期貸し等を望まれている方

また、上記の中でも
③「将来、売却を検討するが、今すぐではないので、その間賃貸したい。」
という方にとっては、この定期借家借家契約制度の利用でマイホーム価値を
最大限高めることが可能です。

特に、築後２０年程度以上経過している住宅については、
賃貸活用せずに売却処分するよりも、定期借家契約制度を利用して
５～１０年程度賃貸活用行った後に売却する方が、
賃貸活用で得た収益分の殆どがプラスとなる可能性が高いのです。

理由は、築２０年程度経過している建物は（特に木造一戸建住宅）
ある程度の減価償却がされているため、５～１０年程度経過しても
建物評価は大きく変わりません。
それであれば、その間に賃貸収益を得てから売却する方が
マイホームとしてトータルの資産価値が高まる傾向が顕著に表れています。

勿論、５年後・１０年後の経済情勢や、それに伴う不動産流通市場動向に
左右されるため確定的なことは言えませんが、
家賃収入というインカムはそれだけ魅力的な収入源となるのです。

尚、ご説明の通り「定期借家契約契約制度」は
予め期間が定められた賃貸借契約ですが、
賃貸オーナーの事情が変わり、将来も長期的に賃貸が可能となった場合は、
契約期間満了後に同じ借主との再契約も可能です。

また、逆に、賃借人側が何らの事情により
期間満了前に解約をする可能性もありますが、
それに伴うペナルティはありません。
（賃貸オーナーからは期間満了前での解約は出来ません。）
よって、当初に定めた期間よりも早く契約が終了した場合は、
再度、契約期間を定めて賃貸募集行うこととなります。

この「定期借家契約制度」は、
利用者のライフステージやライフスタイルに合わせて、
契約期間も多様に決めることができるため、
今まで自宅の賃貸活用を懸念されていた方々も、
お手軽にご利用頂くことが可能です。

マイホームの賃貸活用をお考えの方、
今後、定期借家契約制度活用を検討してみてはいかがでしょうか。

 

 

 

 

(関連コラム）

・住まなくなった家は、定期借家契約で有効活用！
https://www.toplife.jp/blog/4398/

・転勤になっても「持ち家」は売るな！
https://www.toplife.jp/blog/4131/

 

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令和2年度第3次補正 事業再構築補助金により作成